8.12.11

CONFLICTO DE ARRENDAMIENTO

NUEVA LEGISLACIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.
Nuestra Legislación en materia inquilinaria de arrendamientos de viviendas, ha cambiado en el transcurso del año 2011. Hasta el año 1999  , cualquier conflicto entre arrendador e inquilino de una vivienda, se resolvía de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999 y supletoriamente por el Código Civil Venezolano, y el procedimiento breve señalado en el código de procedimiento civil. En el transcurso de estos años han sido promulgados por la Asamblea Nacional de Venezuela, dos instrumentos legales nuevos, que son la Ley contra Desalojos Arbitrarios (Gaceta Oficial de fecha 06/05/2011) y la Nueva Ley de Arrendamientos de viviendas denominada LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS, (Gaceta Oficial de fecha 12/11/2011). Dichas leyes generaron principalmente los siguientes cambios. 1. Cualquier inqulino o Arrendador que sienta que se le vulneran sus derechos como tal, posee ahora la vìa administrativa, la cual es obligatoria, del Ministerio de la vivienda y hábitat para resolver su conflicto; alli no es necesario abogado, pero si lo desea puede asistirse de Abogado privado ( ó de un Defensor Público en materia de Arrendamientos), y así mismo lo deberá hacer la otra parte; funcionarios del Ministerio realizan un procedimiento sencillo de conciliación entre las partes. De lograrse un acuerdo, el Ministerio hará valer el mismo, en caso de incumplimiento del acuerdo el Ministerio podrá impondrá multas. De persistir el incumplimiento, la parte afectada deberá acudir a los Tribunales. 2.- Los derechos de los Arrendadores y de los inquilinos básicamente no han cambiado en mucho, lo que ha cambiado es el procedimiento que se debe seguir para hacer valer estos derechos, agregándose largas instancias osea procesos, y pasos para poder lograr un arrendador recuperar su propiedad en caso de que así lo desee. 3.- Se ha eliminado las prórrogas de tiempo, ahora simplemente se acuerdan arrendamientos por un tiempo mínimo de un (1) año, vencido éste el inquilino deberá entregar el inmueble al arrendador. 4.- Se prohibieron el cobro de comisiones (caso de inmobiliarias o corredores de inmuebles) ahora el arrendador ó propietario deberá en caso de haber utilizado los servicios de un corredor de inmuebles, pagar ésta comisión, no podrán cobrársela al inquilino. 5.- El Arrendador deberá poseer o abrir una cuenta bancaria para el pago de arrendamientos por parte del inquilino. 6.-El Ministerio de la vivienda fijará el cánon de alquiler en caso de conflicto entre arrendador e inquilino, en base al valor del inmueble (procedimiento de regulación del alquiler). 7.- Las causales para poder pedir la desocupación de una vivienda, son: a). Cuatro ( 4) o mas meses de atraso en el pago de alquiler. B) Necesidad de vivienda del propietario o de sus parientes. C) Que el inmueble vaya a demolerse o realizarse reparaciones que ameriten su desocupación. D). Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o ilegales. E) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores. F) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, o del documento de condominio. G) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento, o traspasado el mismo, sin el consentimiento del arrendador. 8.- El arrendatario deberá estar solvente para exigir los derechos que le concede la ley. 9. Los alquileres se establecerán en base al valor del inmueble divido entre 12, osea 12 meses, a los cual se le aplicará el 5 % (en caso de pequeños arrendadores (es decir los que tengan menos de 2 viviendas alquiladas), artículo 78 de la ley. Por ejemplo si la vivienda tuviere un valor de 280.000 Bs. el alquiler no podrìa superar los 1.160 Bs. mensuales. 10.- Para poder acudir a demandar en Tribunales la desocupación de un inmueble destinado a vivienda se deberá previamente cumplir con el procedimiento de mediación ante el Ministerio de la vivienda. 11.- Todos los contratos de arrendamiento de vivienda deberán consignarse ente el Ministerio de la Vivienda. 12. Los arrendamientos de comercios no se rigen por esta ley sino que quedan rigiéndose por la antigua ley de arrendamientos del año 1999. 13. Al finalizar el jucio ante el Tribunal, el Juez antes de proceder a desalojar al inquilino, deberá oficiar al Ministerio para que éste ubique u ofrezca al inquilino un refugio o vivienda, transitoria o definitiva.
De tal forma estos son a grandes razgos los cambios mas resaltantes de la nueva legislación arrendaticia, Legislación que de forma clara denota que solo protege al arrendatario, y que generará inevitablemente que las personas que vivan o posean un inmueble para alquilar y disponer de esa renta, ya no estarán dispuestos a hacerlo, derivado del cúmulo de formalismos burocráticos a cumplir, e inconvenientes que pudiera acarrearle un inquilino moroso o mal intencionado; adicionalmente que la propia ley señala que el cánon de arrendamiento no puede representar una ganancia como tal para el arrendador, sino solo un medio para mantener el inmueble, artículo 5 ordinal 14. Toda esta situación, que reprimirá radicalmente el mercado de oferta de inmuebles en alquiler, lo cual traerá detrimento para ambas partes, tanto para los propietarios arrendadores, como para aquellos que no poseen la capacidad de adquirir una vivienda, pero que si pudieran pagar un alquiler, y no tendrá ninguna opción ya que existirán pocas viviendas en alquiler. Quedo a sus ordenes para cualquier asesoría o ayuda al respecto, a través de sus comentarios  o de forma paga a través del siguiente link. 
http://articulo.mercadolibre.com.ve/MLV-434210546-consultas-legales-en-sistema-de-justicia-venezolano-_JM


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Daniel Bruno.
Abogado.

5.9.11

SOBRE LA CONTRALORÍA SOCIAL

Así como en la familia los padres deben controlar las tareas de sus hijos, así también, en la sociedad, y en concreto, en la comunidad, los vecinos deben ejercer un control de las actividades que allí se realizan. A este control ejercido por un colectivo social le llamamos contraloría social.

Contraloría social comunitaria es, entonces, ese proceso de participación de los ciudadanos y ciudadanas en las actividades de prevención, seguimiento y supervisión de los acuerdos, planes, proyectos, obras que el gobierno o los actores sociales realizan en la comunidad.

Este es un mecanismo incentivado por nuestra última constitución, de forma tácita ya que de forma expresa no se menciona. No obstante se fundamenta en los artículos 51 y 143 del texto constitucional.

Nada tiene que ver la Contraloría Social con la producción y difusión de acusaciones infundadas acerca de la conducta de un ciudadano o de una institución estatal. Si bien la tarea principal de la contraloría social se concentra en la vigilancia sobre la ejecución presupuestaria, la gestión y la anticipación de situaciones problemáticas, se debe tener especial cuidado en fundamentar y constatar con hechos, cada uno de los señalamientos que se hagan. Los contralores deben ser personas reconocidas por su honestidad, seriedad e imparcialidad. Deben actuar con independencia de los partidos políticos y ser capaces de emitir juicios con mesura, y estar dispuestos a desarrollar su labor en forma voluntaria. Deben actuar en forma transparente y abierta a los cuestionamientos y deben tener agilidad para responder con toda la información necesaria para despejar cualquier duda. Su objetivo principal es Velar por sano funcionamiento de las administración pública mediante la participación ciudadana. Vincular a la ciudadanía a las labores de fiscalización de la gestión pública y a valorar el desempeño de los organismos. Los principios que la rigen son la corresponsabilidad, cooperación, solidaridad, transparencia, rendición de cuentas, honestidad, eficacia y eficiencia. Desde el año 1999 nuestro Estado a propiciado diferentes figuras comunitarias entre las cuales, a cobrado mayor fuerza la del consejo comunal, el cual lo componen los vecinos de una comunidad y realiza actividades relacionadas con los intereres comunes de cada comunidad. En esta figura vecinal, se encuentra bien desarrollada la contraloría social, no obstante esta facultad de los consejos comunales, debemos estar claros que la Contraloría social, en su sentido de derecho y deber constitucional, la ejercemos todos los ciudadanos de la República, sin distingo de afiliación a organización civil o política alguna. Por ejemplo, y yendo ya a los hechos que nos rodean, en mi comunidad de las Barrancas, Municipio Diaz del Estado Nueva Esparta, Venezuela, por donde paso a diario, se esta llevando a cabo una obra de acometida de cloacas en la vía principal, al realizar un poco de contraloría social, es decir, averiguando ante los organismo públicos, en este caso ante la oficina del Consejo Federal de Gobierno, me enteré que en esta Obra como en muchas de las proyectadas por las comunidades, asombrosamente no se contempla el reasfaltado, esto quiere decir que una vez se termine la obra de colocar los tubos , solo lo recubrirán con tierrita hasta que nuevamente se tramite una obra de asfaltado. Esta mala práctica, al parecer generalizada y de vieja data, es la que tiene destruidos los vehículos de miles de venezolanos en nuestro país y la salud de los vecinos del alrededor de la obra, algo que es inconcebible; y es que lo lógico, es, que si la obra contempla romper la calle, también debe contemplar el asfaltado de la misma. Es decir, cuando tenga los recursos completos la hago, sino los tengo completos para las dos fases, no inicio la obra. Pareciera que no miden las consecuencias que causan en la salud de las personas, el polvo que a diario levantan los vehículos que circulan por la calle, y los daños que producen a los vehículos circular por las vías en estas condiciones durante los meses, y ni dios ni la virgen lo permitan, años, que pueda durar la obra. Hechos como estos saltan a la luz pública gracias al ejercicio del derecho constitucional a exigir información ante los organismos públicos, derecho que invito a los ciudadanos de mi Municipio a realizar y quedo a sus ordenes para cualquier asesoría o ayuda al respecto, pudiéndome contactar mi correo danielbrunosonora@gmail.com y este blog.

Daniel Bruno. Abogado.

Especialista en Derecho Penal Y Derechos Humanos.

6.4.11

Choque Múltiple

Actualmente estamos en el proceso de la interposicción de demanda por Daños y perjuicios materiales, contra el conductor, propietario y empresa de transporte para la cual trabaja un camión de combustible que causo una colisión múltiple de vehículos en la Av. Juan Bautista Arismendi. En este caso tal como lo describe el artículo 192 de la vigente Ley de Tránsito y Transporte Terrestre, de fecha 01 de agosto 2008, que reza:

¨CAPÍTULO II, De la Responsabilidad por Accidentes de Tránsito

Capítulo II

De la Responsabilidad Civil por Accidente de Tránsito

Reparación de daños

Artículo 192. El conductor o la conductora, o el propietario o la propietaria del vehículo y su empresa aseguradora, están solidariamente obligados u obligadas a reparar todo daño que se cause con motivo de la circulación del vehículo, a menos que se pruebe que el daño proviene de un hecho de la víctima, o de un tercero que haga inevitable el daño; o que el accidente se hubiese producido por caso fortuito o fuerza mayor. Cuando el hecho de la víctima o del tercero haya contribuido a causar el daño, se aplicará lo establecido en el Código Civil. En caso de colisión entre vehículos, se presume, salvo prueba en contrario, que los conductores o las conductoras tienen igual responsabilidad civil por los daños causados.¨

Adicionalmente en este caso la empresa para la cual trabaja el vehículo , posee responsabilidad ya que existen elementos probatorios (pruebas) que evidencian falta de cuidado en el mantenimiento de la unidad vehicular (camión), ya que éste se quedo sin sistema de frenos . De tal forma el Código civil establece : Artículo 1.191.- Los dueños y los principales o directores son responsables del daño causado por el hecho ilícito de sus sirvientes y dependientes, en el ejercicio de las funciones en que los han empleado.

En especial cuando nuestro Código Civil establece la responsabilidad que tiene toda persona sobre las cosas que posee bajo su guarda

Artículo 1.193.- Toda persona es responsable del daño causado por las cosas que tiene bajo su guarda, a menos que pruebe que el daño ha sido ocasionado por falta de la víctima, por el hecho de un tercero, o por caso fortuito o fuerza mayor.

En el presente caso el hecho de que un vehículo que transporte líquidos inflamables es decir Combustibles, le hubiesen fallado el sistema de frenos tal como lo establece el informe del Agente de Tránsito que reposa en el expediente 122, mencionado, evidencia la falta de mantenimiento debido a este tipo de unidades de transporte, hecho que indudablemente debe conducir a imputarles a los propietarios y directivos de la empresa, para la cual labora el vehículo <!--[if gte mso 9]> Normal 0 false false false EN-US X-NONE X-NONE una conducta manifiestamente negligente en el cuido de las cosas que tienen bajo su guarda.