17.9.15

CONSULTA SOBRE OCUPACIÓN DE INMUEBLE HEREDITARIO





 
BUENAS NOCHES MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE: desde hace 13 años ocupo una casa en la cual vivo, la dueña de esta casa era mi abuela madre de mi papa,  quien  falleció hace 40 años, nunca hicieron la declaración sucesoral,  tuvo  7 hijos los cuales ya fallecieron, ya vamos por la quinta generación  y ninguno sea  preocupado en normalizar la situación de la casa; debo decirle que esta casa fue utilizada por mucho tiempo por otros familiares; llegando  a alquilarla muchas veces. pero la mama de mi padre un año antes de su muerte le dijo que el dinero para comprar el terreno de esa casa se lo había dado a mi abuelo para su comprar este se lo dio a sus hermanos y la compraron y la pusieron a nombre de la mama de mi abuelo, al saber esto mi padre les reclamo a los que habían utilizado la casa por tanto tiempo y por vergüenza y pena le dijeron a mi papa verbalmente que se quedara con la casa y como dije al principio ya tengo 13 años viviendo en ella, la casa era muy vieja y prácticamente la remodele toda. Debo aclarar que  en el tiempo que tengo aquí ningún familiar  me ha reclamado ni nada por el estilo. Mis inquietudes son: Situación Jurídica Actual, puedo normalizar la titularidad de la casa, me pueden en cualquier momento algún familiar desalojar y en este último caso puedo recuperar las mejoras;  tipo de acción legal recomendada y procedimiento a seguir.  Gracias por su atención .

Desglocemos la situación de la  siguiente manera:
TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD.
La Propiedad de la vivienda es de su abuela paterna.
DERECHOS SUCESORALES.
Nunca se realizado la declaración sucesoral ni de su abuela, ni la posterior cuando fallece su padre.
 Son siete hermanos, osea su padre y sus 6 hermanos. Es decir que la vienda posee legalmente siete partes, es decir cada hermano es propietario del 14,28 5 de la casa.  
Esto es lo legal, ahora bien, en cuanto a la situación que narras sobre el aprovechamiento de la casa, por parte de otros familiares (supongo que hijos  de los 7 hermanos herederos) , ciertamente debemos recordar que nuestro código civil en su artículo 760 señala:
Artículo 760.- La parte de los comuneros en la cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa.
El concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.

Esto quiere decir que los 7 hermanos y sus herederos  (considerando los nietos derivados de  cada una de las siete partes) poseen iguales derechos en cuanto a aporvecharse de la administración, posesión o alquiler de la casa, por ello cada uno podría reclamar una porción proporcional a su participación en la herencia.
Lo que relate es lo que establece nuestra ley en cuanto a los derechos de los herederos, esto no se relaciona con tu relato sobre el deber “moral” que tenían los hermanos de tu abuelo, por cuanto éste fue el que puso el dinero para comprar la casa, este relato y esa voluntad de darle la casa a tu padre , es algo subjetivo pero no legal, puesto que no firmaron ninún documento ni mucho menos venta  que reflejare ese deber moral, aunque de ser así deberías tramitar las declaraciones sucesorales de los diferentes herederos, ante el seniat, de ser posible, ya que pareciera que tus familiares te van a dejar tranquilo ocupando y poseyendo esa casa.
CONDICIÓN LEGAL SUYA EN LA VIVIENDA.     
Su condicón legal es de poseedor de buena fé, precario, es decir usted posee a sabiendas que el inmueble tiene varios propietarios.
Nuestro Código Civil Venezolano, en su artículo
761 señala :
Artículo 761.- Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.

Este artículo relata de forma general las reglas qu debe seguir los comuneros, que es su caso, para utilizar las cosas comunes, que en este caso es una casa.
POSIBILIDADES DE DESALOJO.
Sinceramente, si los demás comuneros quisieran desalojarlo, sería legalmente difícil, ya que su padre representa una de las 7 partes y obviamente no tendría su voluntad para hacerlo, lo que sí podrían demandar ante tribunales es que se parta la sucesión judicialmente y por ende se venda la casa, y se reparta el precio.  (Juicio de partición de herencia)
     

En dado caso, al finalizar ese juicio , el cual oscila en un promedio de  3 años,  quien adquiera el bien por remate judicial, deberá iniciar el procedimiento adminitrativo de desalojo y posteriromente judicial para poder desalojarte, es decir que probablemente serían unos 2 o 3 años mas, lo cual te da un rango de tiempo suficiente.
BIENECHURÍAS Y MEJORAS.
En cuanto a pedir indemnización por las bienhechurías y mejoras, que tu le has realizado durante estos años , considero que sí es factible y posible , ya que siempre has ocupado el inmueble como poseedor de buena fé, y los demás herederos deben contribuir con las cargas de mantener un inmueble.  
 ACCIÓN A REALIZAR.
LO IDEAL.
Deberías intentar tramitar las declaraciones sucesorales, que existen de los fallecidos, para que una vez se logren estas declaraciones , ellos te vendan por Registro Público Inmobiliario.
LA ALTERNATIVA.
Si son muchos, las declaraciones sucesorales a realizar, lo cual podría ser engorroso por la burocracia Tributaria (Seniat);  te recomiendo, hacer una declaracion universal de herederos, ante tribunal de muncipio, (ejemplo http://jca.tsj.gob.ve/decisiones/2011/febrero/1358-24-1783-2011-37.html)  y lograr  que quienes firmen esa declaración de herederos te firmen la venta  de sus derechos sucesorales, por Notaría. Con ello estarías tranquilo en cuanto a posibles reclamos, y al tener 20 años poseyendo, interpones juicio de prescripción adquisitiva para que se adjudique esa Casa. O simplemente vendes a su vez esos derechos en caso de que necesites vender antes de los 20 años.
Sin mas a que hacer referencia,
Daniel Bruno
Abogado Especialista Derechos Humanos.

1 comentario:

  1. buenas tardes, tengo una consulta referente a la herencia de inmuebles y benedicios economicos. puedo realizar la consulta en esta seccion del blog?

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