CONFLICTO DE ARRENDAMIENTO

NUEVA LEGISLACIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.

Nuestra Legislación en materia inquilinaria de arrendamientos de viviendas, ha cambiado en el transcurso del año 2011. Hasta el año 1999  , cualquier conflicto entre arrendador e inquilino de una vivienda, se resolvía de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999 y supletoriamente por el Código Civil Venezolano, y el procedimiento breve señalado en el código de procedimiento civil. En el transcurso de estos años han sido promulgados por la Asamblea Nacional de Venezuela, dos instrumentos legales nuevos, que son la Ley contra Desalojos Arbitrarios (Gaceta Oficial de fecha 06/05/2011) y la Nueva Ley de Arrendamientos de viviendas denominada LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS, (Gaceta Oficial de fecha 12/11/2011). Dichas leyes generaron principalmente los siguientes cambios. 1. Cualquier inqulino o Arrendador que sienta que se le vulneran sus derechos como tal, posee ahora la vìa administrativa, la cual es obligatoria, del Ministerio de la vivienda y hábitat para resolver su conflicto; alli no es necesario abogado, pero si lo desea puede asistirse de Abogado privado ( ó de un Defensor Público en materia de Arrendamientos), y así mismo lo deberá hacer la otra parte; funcionarios del Ministerio realizan un procedimiento sencillo de conciliación entre las partes. De lograrse un acuerdo, el Ministerio hará valer el mismo, en caso de incumplimiento del acuerdo el Ministerio podrá impondrá multas. De persistir el incumplimiento, la parte afectada deberá acudir a los Tribunales. 2.- Los derechos de los Arrendadores y de los inquilinos básicamente no han cambiado en mucho, lo que ha cambiado es el procedimiento que se debe seguir para hacer valer estos derechos, agregándose largas instancias osea procesos, y pasos para poder lograr un arrendador recuperar su propiedad en caso de que así lo desee. 3.- Se ha eliminado las prórrogas de tiempo, ahora simplemente se acuerdan arrendamientos por un tiempo mínimo de un (1) año, vencido éste el inquilino deberá entregar el inmueble al arrendador. 4.- Se prohibieron el cobro de comisiones (caso de inmobiliarias o corredores de inmuebles) ahora el arrendador ó propietario deberá en caso de haber utilizado los servicios de un corredor de inmuebles, pagar ésta comisión, no podrán cobrársela al inquilino. 5.- El Arrendador deberá poseer o abrir una cuenta bancaria para el pago de arrendamientos por parte del inquilino. 6.-El Ministerio de la vivienda fijará el cánon de alquiler en caso de conflicto entre arrendador e inquilino, en base al valor del inmueble (procedimiento de regulación del alquiler). 7.- Las causales para poder pedir la desocupación de una vivienda, son: a). Cuatro ( 4) o mas meses de atraso en el pago de alquiler. B) Necesidad de vivienda del propietario o de sus parientes. C) Que el inmueble vaya a demolerse o realizarse reparaciones que ameriten su desocupación. D). Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o ilegales. E) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores. F) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, o del documento de condominio. G) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento, o traspasado el mismo, sin el consentimiento del arrendador. 8.- El arrendatario deberá estar solvente para exigir los derechos que le concede la ley. 9. Los alquileres se establecerán en base al valor del inmueble divido entre 12, osea 12 meses, a los cual se le aplicará el 5 % (en caso de pequeños arrendadores (es decir los que tengan menos de 2 viviendas alquiladas), artículo 78 de la ley. Por ejemplo si la vivienda tuviere un valor de 280.000 Bs. el alquiler no podrìa superar los 1.160 Bs. mensuales. 10.- Para poder acudir a demandar en Tribunales la desocupación de un inmueble destinado a vivienda se deberá previamente cumplir con el procedimiento de mediación ante el Ministerio de la vivienda. 11.- Todos los contratos de arrendamiento de vivienda deberán consignarse ente el Ministerio de la Vivienda. 12. Los arrendamientos de comercios no se rigen por esta ley sino que quedan rigiéndose por la antigua ley de arrendamientos del año 1999. 13. Al finalizar el jucio ante el Tribunal, el Juez antes de proceder a desalojar al inquilino, deberá oficiar al Ministerio para que éste ubique u ofrezca al inquilino un refugio o vivienda, transitoria o definitiva.

De tal forma estos son a grandes razgos los cambios mas resaltantes de la nueva legislación arrendaticia, Legislación que de forma clara denota que solo protege al arrendatario, y que generará inevitablemente que las personas que vivan o posean un inmueble para alquilar y disponer de esa renta, ya no estarán dispuestos a hacerlo, derivado del cúmulo de formalismos burocráticos a cumplir, e inconvenientes que pudiera acarrearle un inquilino moroso o mal intencionado; adicionalmente que la propia ley señala que el cánon de arrendamiento no puede representar una ganancia como tal para el arrendador, sino solo un medio para mantener el inmueble, artículo 5 ordinal 14. Toda esta situación, que reprimirá radicalmente el mercado de oferta de inmuebles en alquiler, lo cual traerá detrimento para ambas partes, tanto para los propietarios arrendadores, como para aquellos que no poseen la capacidad de adquirir una vivienda, pero que si pudieran pagar un alquiler, y no tendrá ninguna opción ya que existirán pocas viviendas en alquiler. Quedo a sus ordenes para cualquier asesoría o ayuda al respecto, a través de sus comentarios  o de forma paga a través del siguiente link. 

http://articulo.mercadolibre.com.ve/MLV-434210546-consultas-legales-en-sistema-de-justicia-venezolano-_JM

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Daniel Bruno.

Abogado.