BUENAS NOCHES MI
CONSULTA ES LA SIGUIENTE: desde hace 13 años ocupo una casa en la cual vivo, la dueña
de esta casa era mi abuela madre de mi papa, quien
falleció hace 40 años, nunca hicieron la declaración sucesoral,
tuvo 7 hijos los cuales ya fallecieron, ya vamos por la
quinta generación y ninguno sea preocupado en normalizar la
situación de la casa; debo decirle que esta casa fue utilizada por
mucho tiempo por otros familiares; llegando a alquilarla
muchas veces. pero la mama de mi padre un año antes de su muerte le dijo que el
dinero para comprar el terreno de esa casa se lo había dado a mi
abuelo para su comprar este se lo dio a sus hermanos y la compraron y la
pusieron a nombre de la mama de mi abuelo, al saber esto mi padre les reclamo a
los que habían utilizado la casa por tanto tiempo y
por vergüenza y pena le dijeron a mi papa verbalmente que se
quedara con la casa y como dije al principio ya tengo 13 años viviendo en ella,
la casa era muy vieja y prácticamente la remodele toda. Debo aclarar
que en el tiempo que tengo aquí ningún familiar me
ha reclamado ni nada por el estilo. Mis inquietudes
son: Situación Jurídica Actual, puedo normalizar la titularidad de la casa, me
pueden en cualquier momento algún familiar desalojar y en este último
caso puedo recuperar las mejoras; tipo de acción legal recomendada y
procedimiento a seguir. Gracias por su atención .
Desglocemos la situación
de la siguiente manera:
TITULARIDAD DE LA
PROPIEDAD.
La Propiedad de la
vivienda es de su abuela paterna.
DERECHOS SUCESORALES.
Nunca se realizado la declaración
sucesoral ni de su abuela, ni la posterior cuando fallece su padre.
Son siete hermanos, osea su padre y sus 6
hermanos. Es decir que la vienda posee legalmente siete partes, es decir cada
hermano es propietario del 14,28 5 de la casa.
Esto es lo legal, ahora
bien, en cuanto a la situación que narras sobre el aprovechamiento de la casa,
por parte de otros familiares (supongo que hijos de los 7 hermanos herederos) , ciertamente
debemos recordar que nuestro código civil en su artículo 760 señala:
Artículo 760.- La parte de los comuneros en la
cosa común, se presume igual, mientras no se pruebe otra cosa.
El
concurso de los comuneros, tanto en las ventajas como en las cargas de la
comunidad, será proporcional a las respectivas cuotas.
Esto quiere decir que
los 7 hermanos y sus herederos (considerando
los nietos derivados de cada una de las
siete partes) poseen iguales derechos en cuanto a aporvecharse de la
administración, posesión o alquiler de la casa, por ello cada uno podría
reclamar una porción proporcional a su participación en la herencia.
Lo que relate es lo que
establece nuestra ley en cuanto a los derechos de los herederos, esto no se
relaciona con tu relato sobre el deber “moral” que tenían los hermanos de tu
abuelo, por cuanto éste fue el que puso el dinero para comprar la casa, este
relato y esa voluntad de darle la casa a tu padre , es algo subjetivo pero no
legal, puesto que no firmaron ninún documento ni mucho menos venta que reflejare ese deber moral, aunque de ser
así deberías tramitar las declaraciones sucesorales de los diferentes
herederos, ante el seniat, de ser posible, ya que pareciera que tus familiares
te van a dejar tranquilo ocupando y poseyendo esa casa.
CONDICIÓN LEGAL SUYA EN
LA VIVIENDA.
Su condicón legal es de
poseedor de buena fé, precario, es decir usted posee a sabiendas que el
inmueble tiene varios propietarios.
Nuestro Código Civil Venezolano,
en su artículo
761 señala :
Artículo 761.- Cada comunero puede servirse de
las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino
fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la
comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según
sus derechos.
Este artículo relata de
forma general las reglas qu debe seguir los comuneros, que es su caso, para
utilizar las cosas comunes, que en este caso es una casa.
POSIBILIDADES DE
DESALOJO.
Sinceramente, si los
demás comuneros quisieran desalojarlo, sería legalmente difícil, ya que su
padre representa una de las 7 partes y obviamente no tendría su voluntad para
hacerlo, lo que sí podrían demandar ante tribunales es que se parta la sucesión
judicialmente y por ende se venda la casa, y se reparta el precio. (Juicio de partición de herencia)
En dado caso, al finalizar
ese juicio , el cual oscila en un promedio de
3 años, quien adquiera el bien
por remate judicial, deberá iniciar el procedimiento adminitrativo de desalojo y
posteriromente judicial para poder desalojarte, es decir que probablemente
serían unos 2 o 3 años mas, lo cual te da un rango de tiempo suficiente.
BIENECHURÍAS Y MEJORAS.
En cuanto a pedir
indemnización por las bienhechurías y mejoras, que tu le has realizado durante
estos años , considero que sí es factible y posible , ya que siempre has ocupado
el inmueble como poseedor de buena fé, y los demás herederos deben contribuir
con las cargas de mantener un inmueble.
ACCIÓN A REALIZAR.
LO IDEAL.
Deberías intentar
tramitar las declaraciones sucesorales, que existen de los fallecidos, para que
una vez se logren estas declaraciones , ellos te vendan por Registro Público
Inmobiliario.
LA ALTERNATIVA.
Si son muchos, las
declaraciones sucesorales a realizar, lo cual podría ser engorroso por la
burocracia Tributaria (Seniat); te
recomiendo, hacer una declaracion universal de herederos, ante tribunal de
muncipio, (ejemplo http://jca.tsj.gob.ve/decisiones/2011/febrero/1358-24-1783-2011-37.html)
y lograr que quienes firmen esa declaración de
herederos te firmen la venta de sus derechos
sucesorales, por Notaría. Con ello estarías tranquilo en cuanto a posibles
reclamos, y al tener 20 años poseyendo, interpones juicio de prescripción
adquisitiva para que se adjudique esa Casa. O simplemente vendes a su vez esos
derechos en caso de que necesites vender antes de los 20 años.
Sin mas a que hacer
referencia,
Daniel
Bruno
Abogado Especialista
Derechos Humanos.
